SUDOESTE EM CAMPO
O prazo para apresentar a Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural de 2026 termina às 23h59min59s de 30 de setembro, no horário de Brasília. A proximidade da data aumenta a atenção sobre um dos campos mais sensíveis da DITR: o Valor da Terra Nua, ou VTN.
Pela Lei nº 9.393/1996, o contribuinte declara o VTN do imóvel, que deve refletir o preço de mercado da terra nua apurado em 1º de janeiro do ano da declaração. Trata-se de autoavaliação sujeita a posterior fiscalização.
Uma tabela de valores divulgada pelo município pode servir como referência para a administração tributária, mas não transforma todos os hectares do município em terras idênticas. Aptidão agrícola, localização, acesso, dimensão, condições físicas e mercado efetivo da região influenciam o valor concreto.
VTN não é o valor total da fazenda
A lei exclui do VTN os valores de construções, instalações e benfeitorias; culturas permanentes e temporárias; pastagens cultivadas e melhoradas; e florestas plantadas. Assim, casas, galpões, currais, pivôs, estruturas de armazenagem, lavouras implantadas e outras melhorias não devem simplesmente ser somados ao preço da terra nua.
Também é preciso distinguir VTN da área tributável. Áreas de preservação permanente, reserva legal e outras hipóteses legais podem ser excluídas da área tributável quando atendidos os requisitos e mantida a documentação adequada. Isso não autoriza retirar valores ou áreas sem base técnica e documental.
Entendimento vinculante reforça a análise da aptidão agrícola
Desde 22 de junho de 2026, a Súmula CARF nº 200 vincula a Receita Federal. O enunciado afasta a manutenção de arbitramento baseado no Sistema de Preços de Terras quando o VTN foi apurado sem considerar a aptidão agrícola do imóvel.
O entendimento não elimina a fiscalização nem permite escolher qualquer valor. Ele reforça que um arbitramento genérico não deve ignorar as características reais da propriedade. Se o contribuinte sustentar valor diferente, precisa estar preparado para demonstrar os critérios usados.
Como justificar o valor declarado
Uma documentação consistente pode reunir laudo ou parecer de profissional habilitado, pesquisa de negócios comparáveis, mapas, imagens, descrição do acesso, distância de centros compradores, disponibilidade hídrica, relevo, solo, aptidão agrícola, limitações de uso e registro da situação do imóvel na data de referência.
Quando houver diferença relevante em relação à referência municipal, o relatório técnico deve explicar a metodologia, as fontes pesquisadas e os ajustes aplicados. Documentos produzidos apenas depois de uma fiscalização tendem a ser menos esclarecedores do que registros contemporâneos a 1º de janeiro de 2026.
Valor alto e valor baixo podem gerar problemas diferentes
Declarar VTN excessivo pode elevar desnecessariamente a base do imposto. Informar valor reduzido sem prova pode levar a arbitramento, cobrança da diferença, multa e juros. O objetivo não é buscar o menor número, mas um valor de mercado defensável para aquela terra nua naquela data.
A apresentação fora do prazo gera multa de 1% por mês-calendário ou fração, calculada sobre o imposto devido, com mínimo de R$ 50. Se houver erro, omissão ou inexatidão, a Receita informa que é possível entregar declaração retificadora antes do início de procedimento de lançamento de ofício; a retificadora substitui integralmente a anterior.
Antes do envio, proprietário, contador e responsável técnico devem conferir cadastro, área total, áreas não tributáveis, grau de utilização, VTN, documentos ambientais e coerência entre declaração e realidade do imóvel.
Foto: imagem ilustrativa. JuiceFlair/Envato Elements. Licença Comercial Vitalícia.
Nota editorial: conteúdo informativo e geral. A apuração do ITR depende das características do imóvel e da situação documental de cada contribuinte.